融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌曾多次在公開場(chǎng)合表示“樓市不調(diào)控，沒法干了”，這句看似矛盾的表態(tài)，實(shí)則深刻揭示了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在政策與市場(chǎng)雙重作用下的生存邏輯與發(fā)展困境。
一、 調(diào)控常態(tài)：從“野蠻生長(zhǎng)”到“規(guī)則重塑”
在過去二十年的高速發(fā)展期，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了土地紅利、金融杠桿驅(qū)動(dòng)的“黃金時(shí)代”。無序擴(kuò)張也帶來了房?jī)r(jià)泡沫、金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)矛盾。自2016年提出“房住不炒”以來，調(diào)控政策持續(xù)深化，涵蓋限購(gòu)、限貸、限價(jià)、土地集中供應(yīng)、房企融資“三道紅線”等多個(gè)維度。對(duì)于融創(chuàng)這類大型房企而言，過去依賴高杠桿、快周轉(zhuǎn)的擴(kuò)張模式難以為繼。孫宏斌的感嘆，正是對(duì)行業(yè)游戲規(guī)則根本性改變的清醒認(rèn)知——調(diào)控不再是一陣風(fēng)，而是長(zhǎng)期存在的市場(chǎng)底色。沒有調(diào)控的“狂飆”時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，開發(fā)商必須在明確的規(guī)則框架內(nèi)尋找生存空間。
二、 “沒法干”背后的深層含義：行業(yè)邏輯的顛覆
- 利潤(rùn)空間壓縮：限價(jià)政策直接管控新房售價(jià)，而地價(jià)、建安成本、融資成本卻居高不下，開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)被大幅擠壓。過去依靠房?jī)r(jià)上漲覆蓋一切風(fēng)險(xiǎn)的邏輯失效。
- 現(xiàn)金流危機(jī)：融資“三道紅線”和購(gòu)房者貸款收緊，使房企高度依賴銷售回款。一旦市場(chǎng)遇冷，銷售放緩，資金鏈便極度承壓。融創(chuàng)自身也經(jīng)歷了債務(wù)重組，深知現(xiàn)金流管理的重要性。
- 競(jìng)爭(zhēng)格局生變：調(diào)控淘汰了一批抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的中小房企，但幸存者之間的競(jìng)爭(zhēng)并未減弱，反而更聚焦于產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)效率和財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。單純靠囤地、講故事已經(jīng)無法贏得市場(chǎng)。
- 預(yù)期管理困難：頻繁的調(diào)控使得市場(chǎng)周期性波動(dòng)更加復(fù)雜，開發(fā)商難以對(duì)中長(zhǎng)期市場(chǎng)做出穩(wěn)定判斷，投資和開發(fā)計(jì)劃面臨更大不確定性。
因此，“不調(diào)控沒法干”并非指沒有調(diào)控政策就無法開展業(yè)務(wù)，而是說在舊模式已然崩塌的今天，如果缺乏清晰、穩(wěn)定且執(zhí)行到位的調(diào)控規(guī)則，開發(fā)商將陷入一種更可怕的境地：無序競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格信號(hào)失真、風(fēng)險(xiǎn)無限累積，最終可能導(dǎo)致系統(tǒng)性危機(jī)，讓所有參與者“都沒法干”。調(diào)控，在某種意義上為行業(yè)設(shè)置了“生存底線”和“競(jìng)爭(zhēng)護(hù)欄”。
三、 開發(fā)商的破局之路：從開發(fā)商到運(yùn)營(yíng)服務(wù)商
面對(duì)不可逆的調(diào)控環(huán)境，頭部房企如融創(chuàng)已經(jīng)開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：
- 轉(zhuǎn)向精益運(yùn)營(yíng)：從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量和效益，注重產(chǎn)品研發(fā)、成本控制和品牌溢價(jià)。
- 布局多元化賽道：加大在商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、文旅、康養(yǎng)等領(lǐng)域的投入，尋找第二增長(zhǎng)曲線，這些業(yè)務(wù)受周期波動(dòng)影響相對(duì)較小，且能提供持續(xù)現(xiàn)金流。
- 擁抱城市更新：在增量土地受限的背景下，參與舊改、城市更新成為在一二線城市獲取項(xiàng)目的重要途徑，但這要求企業(yè)具備更強(qiáng)的綜合開發(fā)與協(xié)調(diào)能力。
- 嚴(yán)守財(cái)務(wù)安全：將降負(fù)債、保現(xiàn)金流作為核心要?jiǎng)?wù)，從“金融驅(qū)動(dòng)”回歸“實(shí)業(yè)驅(qū)動(dòng)”。
四、 結(jié)論：調(diào)控是挑戰(zhàn)，更是行業(yè)成熟的催化劑
孫宏斌的直言，是一位資深行業(yè)領(lǐng)袖對(duì)新時(shí)代的務(wù)實(shí)判斷。樓市調(diào)控并非要扼殺房地產(chǎn)行業(yè)，而是引導(dǎo)其告別浮躁，走向健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展的新階段。對(duì)于開發(fā)商而言，抱怨政策無濟(jì)于事，深刻理解政策意圖，主動(dòng)適應(yīng)規(guī)則，苦練內(nèi)功，完成從“土地投機(jī)者”到“美好生活服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型，才是真正的生存與發(fā)展之道。可以說，不是“不調(diào)控沒法干”，而是在當(dāng)前階段，“沒有調(diào)控的指引和約束，行業(yè)將迷失方向，最終所有人都干不好”。調(diào)控的壓力，正在倒逼中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一次深刻的供給側(cè)改革與價(jià)值重生。
